I prezzi delle case continuano a scendere Ma si registrano i primi segnali di ripresa

Secondo il rapporto Tecnocasa presentato stamattina i prezzi continuano a scendere, ma in lenta ripresa rispetto alla prima parte dell'anno. Nelle metropoli quotazioni in calo del 2,7 per cento
Anche nel primo semestre è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili ma le variazioni sono state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Lo rivela un'indagine effettuata da Tecnocasa, da cui emerge un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) e infine dall'hinterland delle grandi città (-2,3%).

Il mercato è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l'interesse verso l'acquisto dell'abitazione. Le transazioni sono in sensibile diminuzione, ma tra gli operatori serpeggiano segnali di ottimismo: a partire dal secondo trimestre dell'anno c'è stata una decisa ripresa della fiducia che ha rinnovato l'interesse dei potenziali acquirenti.

Stamattina, nel corso della conferenza stampa nazionale di Tecnocasa che si è tenuta al circolo della stampa di Milano, gli operatori hanno confermato un calo più sensibile delle quotazioni nei capoluoghi di provincia e infine nelle periferie delle grandi città. La diminuzione più sensibile dei prezzi rilevata da Tecnocasa si registra a Trapani (-11,7%), seguita da Varese (-10,7%) e Avellino (-9,5%). La capitale si attesta sul -2,8% e Milano a -1,7 per cento.
Nella prima parte del 2009 il prezzo dell'immobile è stato determinante ai fini dell'esito della compravendita: ormai è il rapporto qualità-prezzo è fare la differenza e i potenziali acquirenti sono sempre più attenti ad acquistare a prezzi congrui rispetto alle caratteristiche dell'edificio. Tanto che nei quartieri dove l'offerta abitativa è più vetusta si sono registrati i maggiori ribassi. In particolare sono state apprezzate le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose e inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate, possibilmente con box o posto auto.

Le richieste sono concentrate soprattutto sulle prime case (77,9%), un trend stimolato anche dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui. Restite comunque anche lo zoccolo di investitori che sceglie il mattone a fronte dell'incertezza che ha interessato i mercati finanziari (22,1% ad uso investimento/seconda casa). A luglio 2009 nelle grandi città la tipologia più richiesta è stata il trilocale, con il 36,3% delle preferenze, dal momento che il calo dei prezzi li ha resi più accessibili. A Milano, Napoli e Roma però continua a "vincere" il bilocale.
Per quanto riguarda l'analisi della disponibilità di spesa, prendendo in considerazione le compravendite realizzate dalle agenzie del gruppo Tecnocasa, la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra i 170 e i 249mila euro (24,6%), e a seguire fino a 349mila euro (21,6%).

Le previsioni di Tecnocasa sul mercato immobiliare restano ancorate a quella che sarà la situazione economica del paese (sul fronte occupazionale e del credito): l'anno dovrebbe chiudere tra il -5 e il -3 per cento, per poi stabilizzarsi entro il 2011. Se verranno confermate le previsioni di una ripresa economica nel prossimo anno prevediamo ancora una lieve flessione dei prezzi, con una tendenza alla stabilizzazione nel 2011. Secondo gli operatori che hanno preso parola alla conferenza stampa, incidono in questa ripresa la maggiore liquidità presente nei portafogli dei riparmiatori italiani (che magari disinvestono in Borsa, dando vita alla temuta "fuga di capitali" dai mercati finanziari); gli effetti dello scudo fiscale; e la convinzione che tanto più di così i prezzi non possano scendere.

Anche le oltre 800 agenzie immobiliari della rete Gabetti – per cui il calo nel primo semestre 2009 è stato del 3,6 per cento - ieri hanno segnalato, a partire da marzo, un aumento di interesse di visite e attività. In aumento soprattutto la domanda di usato, mentre la scelta della zona non è più vincolante. Per chiudere le trattative, comunque, i proprietari devono concedere in media sconti dell'ordine del 15 per cento.

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Continua la caccia ai fondi immobiliari

Continua la caccia ai fondi immobiliari. Anche se le Borse e i mercati avevano focalizzato la loro attenzione alle conseguenzedella crisi dei mutui subprime, durante il periodo estivo il settore si è mosso. Conclusa la battaglia su Berenice, terminata l' Opa su Tecla, è iniziata quella sul fondo Beta gestito dalla Fimit (gruppo Capitalia). Sembra inoltre che sia imminente anche il lancio di un' offerta su Alpha, altro fondo ad apporto gestito quotato in Borsa di Fimit. In questo caso potrebbe affiancarsi a Goldman Sachs Caltagirone. Per quanto riguarda l’offerta su Beta, la gestione degli immobili “core” del fondo e di quelli da valorizzare con interventi di riqualificazione resterà di Fimit, con la quale Chrysalis intende collaborare. Il Cda di Fimit ha ritenuto congruo il corrispettivo offerto dal punto di vista finanziario rispetto ai parametri di mercato.

Gli italiani preferiscono l'hinterland

Nei primi sei mesi del 2007 l’analisi delle quotazioni immobiliari delle diverse realtà urbane ha rilevato una novità: i capoluoghi di provincia per la prima volta dal 1998, cioè da quando è iniziato il boom immobiliare, hanno messo a segno una crescita delle quotazioni (+1,0%) superiore rispetto a quella delle grandi città (+0,6%). Si conferma invece la migliore performance in assoluto per le abitazioni dell’hinterland (+1.4%) in atto ormai dal primo semestre del 2006.Questo avviene perché i prezzi degli immobili delle metropoli, ormai troppo elevati, e la ricerca di una migliore qualità di vita, possibile in cittadine più a “misura d’uomo”, stanno spingendo alcune categorie di acquirenti ad orientarsi verso altri mercati immobiliari. Tra le altre motivazioni la ricerca di abitazioni di nuova costruzione che spesso si realizzano proprio nell’hinterland.Nel 2006 uno studio dell’Istat ha rilevato che le metropoli hanno continuato a perdere abitanti: Milano circa 15 mila, Napoli 11 mila, Roma 8 mila. Ma dove si spostano gli acquirenti? In linea di massima si è rilevato che sono preferite quelle località che sono servite da linee ferroviarie, metropolitane o collegamenti stradali con le grandi città.

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Investire in Immobili - Tutti i vantaggi della “crisi”

Esiste un momento migliore per fare investimenti? Con le corrette conoscenze il momento migliore è quando i mercati sono presi dal panico. In borsa, e nel mercato immobiliare,avendo acquisito le corrette conoscenze anche i momenti difficili offrono ottime opportunità di guadagno, ed una situazione di crisi può trasformarsi in un bel vantaggio per coloro che conoscono le giuste tecniche d’investimento.Come certamente saprete, negli ultimi giorni, le borse italiane ed europee hanno subito forti perdite e i giornali hanno riportate notizie catastrofiche.
In che modo era possibile prevederlo?
Ma soprattutto in che modo è possibile trarre vantaggio da situazioni di alta volatilità come quella attuale? Solo essendo preparati ed avendo acquisito un metodo per ottenere risultati sistematici e le corrette informazioni per applicarlo.
Chi ha partecipato ai miei seminari si ricorderà che già ad Ottobre avevo previsto un mercato in forte discesa. Alcuni di voi che avevano investito in azioni e fondi hanno deciso di chiudere tutte le loro posizioni, risparmiandosi così le perdite derivate da questa situazione.
Ma non bisogna certo essere dei maghi per sapere che tutto quello che sale, prima o poi, scende. La vera differenza sta nel cogliere le opportunità quando si presentano. E quando si presentano, saperle riconoscere. Ricordatevi sempre che la fortuna aiuta le menti preparate!
Grazie alla formazione acquisita partecipando ai nostri seminari, unita ad una corretta psicologia, i nostri studenti, proprio in questi giorni, hanno realizzato performance a doppia cifra. La stessa cosa accadeva ad agosto con la crisi americana dei mutui sub prime. Qualunque cosa avesse nel nome mortage(mutuo in inglese), o house (casa), scendeva in picchiata come nel crollo delle borse del 2000. Ma per noi, che eravamo preparati, è stato veramente facile individuare le opportunità e realizzare grandi guadagni.
La stessa cosa succede nel mercato immobiliare. Le persone si preoccupano perchè associano la stabilità dei prezzi con un periodo di crisi. In realtà siccome gli immobili si acquistano molto meglio di prima, semplicemente si vendono meno velocemente. Prima il tempo medio di rivendita in una grande città era di un mese, ora è salito a due o tre. Ma i margini sono aumentati! E Siccome come spiego ai miei corsi, “gli affari si fanno quando si compra e non quando si vende” è facile capire che si aprono possibilità di guadagno molto più ampie di prima. Inoltre, come avrete letto, i pignoramenti sugli immobili sono aumentati in alcuni tribunali fino al 1800%, e questo renderà il mercato delle aste immobiliari e degli stralci formidabile per i prossimi 5 anni.
Ma cosa vuol dire comprare un immobile a stralcio? Vuol dire comprarlo prima che arrivi all’asta aiutando il debitore a definire con la banca ad una cifra inferiore al debito, ed acquistare così l’immobile con uno sconto importante. Ma l’aspetto più interessante dello stralcio è che nell’operazione tutti sono soddisfatti: è soddisfatto il creditore perché prende i soldi subito, contro un tempo medio di attesa dei tribunali di 7 anni (fonte Associazione Bancaria Italiana); è soddisfatto il privato che riduce fortemente il suo debito e ha la possibilità di averlo saldato interamente da noi per suo conto (un debito di 100 può essere anche stralciato a 60) e, infine, siamo soddisfatti anche noi che compriamo un immobile prima che vada all’asta, senza concorrenti e ad un prezzo molto vantaggioso.
Tutto questo, e molto altro, lo insegnamo ai nostri corsi.
E non dimenticatevi che per far soldi non ci vogliono soldi, ma le giuste conoscenze tecniche ed il corretto approccio psicologico.

Niente male come primo stralcio!

Un primo stralcio da manuale! La testimonianza di “uno di voi” che dopo aver frequentato il corso di stralci ha applicato il metodo imparato e in pochissimo tempo ha raggiunto un obiettivo importante: credere che è possibile realizzare i propri sogni!Ciao Alfio,sono Alberto Camuncoli da Reggio Emilia, stai bene? Ti scrivo, con un po’ di ritardo a dire il vero, per raccontarti nei dettagli il mio primo stralcio. Individuato l’immobile e il nome dell'esecutata, ai primi di agosto le ho mandato una lettera dove mi presentavo e spiegavo l'aiuto concreto che potevo darle. Risultato, nessuna telefonata :-) Tornato dalle ferie, visto che il nome non figurava sull'elenco telefonico, ho deciso di andarla a trovare ad un orario molto propizio, le 20. Primo contatto molto tranquillo, anche perchè si ricordava molto bene della lettera. Abbiamo preso appuntamento per il giorno dopo alla presenza anche del marito. Dopo aver spiegato le finalità del mio lavoro ed i vantaggi che per loro ne potrebbero derivare ho preso delega (quella in versione completa), fotocopie documenti e codice fiscale e sono andato in tribunale. Qui ho scoperto che c'era un unico creditore (il condominio), mi sono recato di persona dall'amministratore, mi sono presento, gli ho spiegato che potevo saldare il debito prima dell'asta ed ho visto i suo occhi illuminarsi. :-) Nel giro di mezza giornata mi ha fornito i conteggi e mi ha messo in contatto con l'avvocato che stava seguendo la pratica, quindi ho fatto un giro da Equitalia ed ho scoperto che l'esecutata aveva un debito di soli 2.500 euro (infatti non erano intervenuti nella procedura esecutiva). In pochi giorni sono arrivato a definire la cifra complessiva per ottenere la rinuncia agli atti. Fra condominio, spese legali, Istituto Vendite Giudiziarie (pubblicità, internet, ecc), visurista erano 21.500 euro. Nota che, a questo punto, siamo ai primi di settembre e l'asta dell'immobile era stata fissata per il 14 settembre con prezzo di partenza di 89.440 euro. Fisso un altro incontro con l'esecutata ed il marito e mi porto dietro (piccolo cambiamento rispetto alla procedura spiegata al corso) una proposta di acquisto strutturata sul modello del manuale, con il prezzo non determinato, ma determinabile, il prezzo massimo, con, invece di una caparra, una clausola penale di 2.000 euro se una delle due parti avesse dato recesso, e con la cifra da dare a lei lasciata in bianco. Ho pensato che sarebbe stato meglio, appena trovato l'accordo sulla cifra da dare a lei, scriverla subito sulla proposta e fargliela firmare, per evitare ripensamenti ed indecisioni nell'arco di tempo che sarebbe passato fra accordo e firma preliminare; tanto era ininfluente perchè la clausola penale rappresentava un costo per me solo nel caso io avessi rinunciato al contratto. Nelle proposta - che ha accettato - ho compreso anche l'estinzione dei debiti presso Equitalia, cinque mensilità per un importo massimo di 3.000 euro per prendere un immobile in affitto e 27.000 euro per l'esecutata da dare al momento della liberazione dell'immobile. Con la proposta firmata mi sono quindi accordato con il notaio per le due procure più scarico di rendiconto.Due mattine dopo, prima ho fatto passare l'esecutata dal mio ufficio per firmare il preliminare (la stessa versione contenuta nel Manuale sugli stralci) poi siamo andati dal notaio per le procure e scarico di rendiconto (che dista solo 100 metri dal mio ufficio!). A questo punto ero in una botte di ferro senza neanche aver tirato fuori un euro :-)) Il giorno dopo in cancelleria ho pagato il condominio, ottenendo la rinuncia agli atti e l'ordinanza di estinzione della procedura da parte del giudice. Asta annullata 3 giorni prima e tutti, dico tutti (dall'esecutata, all'avvocato, all'amministratore del condominio, al giudice) contenti. Ora, come dici sempre tu, FACCIAMO I CONTI! Totale debiti compreso anche cancellazione trascrizioni, mensilità per l'affitto, Equitalia, ecc. 30.000 euro, all'esecutata do 27.000 quindi totale mie spese 57.000 euro. Stima prudenziale immobile (107 mq con cantina e garage, piccola palazzina anni settanta vicino al centro, strada chiusa) 135.000 euro. Guadagno al lordo delle tasse (135.000 - 57.000) = 78.000 euro! Roi:136 % Giornate di lavoro: 10 non continuative...fanno 7.800 euro al giorno :-)) Si, devo ammetterlo mi sono gasato e adesso sto lavorando su altri due stralci :-)) Grazie ancora a te e ad Alessandra per il corso! Santi subito! :-)
Alberto Camuncoli